Совет многоквартирного дома

Что мы знаем о своих соседях?

Те, что сверху, - делают ремонт, у соседей справа маленькие дети, а в квартире слева по вечерам скандалят. Изучив всю гамму звуков многоквартирного дома, мы не узнаем соседей в лицо. Мы прячемся за железными дверьми, а поводом вступить в контакт с теми, кто живет рядом, зачастую является конфликт.

В чем причина разобщенности людей в мегаполисе и как вернуть добрососедские отношения?

Вспоминая советские годы, старшие с ностальгией рассказывают о том, как дружили целыми домами: ходили в гости к соседям, отмечали вместе праздники, гуртом выходили на субботники и по-соседски брались поливать цветы тех, кто уехал на юг. Согласитесь, что правилами добрососедства должны быть уважительное отношение к частной жизни других людей и умение понять того, кто живет рядом.

Нужно считаться с тем, что вокруг живут люди с разным мировоззрением, с разными привычками, поэтому каждый должен быть готов в чем - то идти на уступки.

Подумайте, какое обращение со стороны соседей к вам вы хотели бы видеть?

Обращайтесь с ними также, и они оценят это. Будьте внимательны друг к другу. Относитесь к соседям уважительно. Улыбайтесь чаще. Не забывайте здороваться друг с другом и напоминайте об этом своим детям.

Согласитесь, что залог добрых отношений между соседями - это такт и терпимость. Проявляя вежливую заинтересованность, старайтесь не слишком интересоваться чужой личной жизнью и не вмешиваться в нее.

Уважайте право соседей на отдых - не шумите по ночам. Помните о том, что звуки, которые кажутся вам привычными, могут раздражать тех, кто живет внизу или за стеной. Во избежание конфликтов рекомендуем согласовывать время проведения шумных строительных работ и предупреждать о шумной вечеринки соседей - возможно, у них маленький ребенок, и ему необходим дневной сон. Старайтесь быть терпимыми по отношению к соседским детям, а своих воспитывайте в атмосфере уважения к окружающим.

Бережно относитесь к имуществу других людей, а также к имуществу дома. Принимайте участие в решении проблем дома. Выполняйте элементарные правила проживания в многоэтажных домах: соблюдайте чистоту в подъезде, в лифте, придомовой территории, на автостоянке, не нарушайте режим тишины и отключайте подъездное освещение в светлое время суток в целях экономии электроэнергии и уменьшения начисления ДПУ.

Особое место в межквартирных конфликтах занимают проблемы владельцев кошек и собак. Из уважения к соседям, соблюдайте ряд правил по содержанию животных:
— не выгуливайте собаку на детской площадке, газонах и клумбах;
— при выгуливании собаки не забывайте надевать на нее намордник;
— при передвижении держите собаку на коротком поводке;
— пользуйтесь специальным пакетом и совочком для уборки за собакой;
— не оставляйте собаку без присмотра;
— по возможности не допускайте лая собаки как во дворе дома, так и в квартире, старайтесь отвлечь или успокоить животное.
— не устраивайте в подъездах места для выгула и кормления кошек.

Если у вас возникло желание поскандалить с соседом по поводу того, что его собака (дети, телевизор, дрель и пр.) мешают вам отдыхать, остановите эмоциональный порыв и задумайтесь - возможно, виновник вашего раздражения даже не знает о том, что доставляет вам неудобство. Попробуйте поговорить, велика вероятность, что до конфликта дело просто не дойдет. Конечно, оказаться втянутым в межквартирный конфликт может даже тот, кто соблюдает все правила добрососедства - это правда жизни. Но по крайней мере, конфликт ляжет тяжким грузом не на вашу совесть - ваша - то чиста. Не забудьте пожелать доброго утра соседу.


Если Вас затопили соседи …

Ваш порядок действий должен быть следующим:


1) Устранить причину залива (открытый кран соседей, прорыв коммуникаций в подъезде, протекание крыши) самостоятельно или с помощью аварийной службы, в крайнем случае, вызывайте МЧС.


2) Зафиксировать на фото- или видеокамеру повреждения от залива.


3) Обратитесь в управляющую компанию с заявлением, с отметкой в журнале регистрации для составления акта о заливе квартиры (акт подтверждает объемы ущерба от залива квартиры). В акте должны быть указаны адрес квартиры (офиса), Ф.И.О., должностные лица и свидетели, площади поврежденных потолка, стен, пола, мебель и предполагаемые причины затопления, предполагаемый причинитель вреда. Один экземпляр акта храните в надежном месте (может понадобиться после залива в суде).


Для оценки ущерба от залива обратитесь к независимым экспертам-оценщикам. Далее необходимо сформулировать свои требования в письменном виде, предъявить их причинителю вреда и потребовать компенсацию ущерба от залива квартиры. Если причинитель вреда не согласен с оценкой ущерба, рекомендуем подать на него в суд. Не торопитесь делать ремонт в Вашей квартире после залива до суда.

Для того чтобы решение общего собрания собственников было принято, оно должно набрать более 50% голосов от числа тех, кто участвует в собрании. Но существуют вопросы, решение по которым принимается не менее чем двумя третями голосов всех собственников помещений в данном доме, а не только тех, кто пришел на собрание. К ним относятся вопросы, указанные в п.п. 1–3.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ:

• вопросы о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек;
• вопросы, связанные с организацией и проведением капремонта;
• вопросы о порядке использования земельного участка (например, ставить ли во дворе хоккейную коробку, организовывать ли гостевую автостоянку и т.д.);
• вопросы о том, каким образом может быть использовано общее имущество собственников помещений многоквартирного дома (в том числе и о размещении на доме рекламных конструкций);
• вопрос о том, кого от имени всех собственников уполномочить на заключение договоров о пользовании общим имуществом (например, договора на размещение рекламы на стене дома).

Собственник помещения имеет право голосовать как лично, так и через своего представителя. Правда, устного поручения проголосовать за другого человека будет недостаточно. Бюллетень представителю собственника выдадут, только если он предоставит нотариально удостоверенную доверенность.

За несовершеннолетних до 18 лет голосуют родители или иные законные представители (опекуны, попечители).

Как заполнять бюллетень?

Разумеется, в бюллетене, как и при любом голосовании, нужно четко определять свою позицию. Если галочки поставлены и возле пункта «да», и возле пункта «нет», бюллетень признается недействительным. Точнее, недействительным только в том вопросе, где есть ошибка. Например, на голосование выставили три вопроса. По двум человек ответил четко: либо «да», либо «нет», а в третьем ошибся, поставив сразу две галочки. Тогда его голос по первым двум вопросам учитывается, по третьему — нет.

После того, как голоса подсчитаны, необходимо оформить протокол, который подписывается председателем и членами счетной комиссии.

В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны:

• дата, время и место проведения собрания;
• сведения о лицах, принявших участие в собрании;
• результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
• сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
• сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.

Затем инициатор общего собрания в десятидневный срок должен оповестить всех жильцов о принятом решении. Это можно сделать посредством размещения копии протокола в месте, определенном общим собранием (например, в подъезде на первом этаже дома). Сам протокол и решения по вопросам, поставленным на голосование, также хранятся в месте, определенном на общем собрании.

В результате принятых в июне 2015 года изменений в Жилищный кодекс РФ протокол общего собрания собственников получил статус официального документа. Теперь подделка результатов голосования влечет за собой уголовную ответственность, а инициатор собрания обязан предоставлять копию протокола в управляющую организацию или ТСЖ, а также размещать в системе ГИС ЖКХ.

Стопроцентная явка на общее собрание всех собственников помещений — это мечта любого председателя совета многоквартирного дома. Но, как показывает практика, собрать всех жителей дома в одно время и в одном месте бывает практически невозможно. Добиться даже пятидесятипроцентного кворума — задача почти невыполнимая.

Но поскольку решения все-таки принимать надо, инициаторы собраний всё чаще выбирают иную форму — заочное голосование. В этом случае убеждать кого-то из соседей в собственной правоте или объяснять что-то придется путем раздачи письменных материалов. При этом заочное голосование можно провести только после безрезультатного проведения очного собрания с идентичной повесткой дня.

Проходит заочное собрание таким образом:

Инициативная группа жильцов разносит по квартирам бюллетени, в которых обозначены вопросы повестки собрания. Собственники помещений знакомятся с ними, в течение определенного времени обдумывают свое решение, а затем, проголосовав, приносят бюллетени в установленное место либо отдают их представителям счетной комиссии. Голосуя за или против, собственник должен не только поставить галочку, но и указать:

1. сведения о себе как участнике голосования;
2. сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение.

Заочное собрание можно провести только после того, как по той же самой повестке инициативная группа уже пыталась провести общее очное собрание — но не набрала кворума.

Как и при очном собрании, инициатор заочного собрания должен оповестить о нем собственников как минимум за 10 дней до раздачи бюллетеней, а затем в десятидневный срок вывесить на общее обозрение решение собрания.

Результат заочного голосования тоже нужно оформлять протоколом. В протоколе о результатах заочного голосования должны быть указаны: 

• дата, до которой принимались бюллетени для голосования;
• сведения о лицах, принявших участие в голосовании;
• результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
• сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
• сведения о лицах, подписавших протокол.

В 2015 году в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, в результате которых у собственников помещений в многоквартирном доме появилась еще одна форма проведения собрания — очно-заочная. При такой форме жители обсуждают на очном собрании поставленные вопросы, принимают какие-то решения по этим вопросам, а также имеют право подумать над своим решением несколько дней (период обдумывания оговаривается отдельно и заносится в протокол) и принести свое решение, оформленное в письменном виде, по указанному в протоколе адресу (который тоже оговаривается отдельно).

После вступления решения в силу ни один собственник помещения в многоквартирном доме не вправе уклониться от его исполнения (даже если человек не присутствовал на собрании). Однако собственник помещения в многоквартирном доме может попытаться в суде оспорить решение, которое приняли на общем собрании. Подать в суд может владелец квартиры, который голосовал против принятого решения, или тот, кто вообще не присутствовал на собрании, а о решении узнал постфактум.

Решение общего собрания может быть признано недействительным, если оно принято с нарушением Жилищного кодекса и нарушает права и законные интересы собственника. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Заявление об обжаловании решения собственник может подать в течение шести месяцев после того, как он узнал (или должен был узнать) о решении собрания. Впрочем, если суд сочтет, что нарушении было несущественным, а голос обиженного собственника (даже если бы он принимал участие в голосовании) всё равно никак не повлиял бы на итоговый результат, иск будет оставлен без удовлетворения.

Но решение собрания суд может признать и недействительным. При этом недействительное решение может быть либо ничтожным, либо оспоримым.

Ничтожное решение признается недействительным в любом случае, подаст кто-либо в суд с целью его оспаривания или нет. Например, это было решение по вопросу, который не включался в повестку дня (исключение здесь одно: если в собрании приняли участие абсолютно все владельцы помещений). Или если оно было принято на собрании, не имеющем кворума. Или, например, вопрос вообще не относился к компетенции собрания. Или (что тоже бывает) решение противоречит нормам правопорядка и нравственности.

Оспоримое решение, как следует из названия, в принципе имеет право на существование, но выглядит (или было принято) весьма неоднозначно. Например, кворум на собрании был, но созывали собственников совсем не так, как положено по закону, да и по самой форме проведения есть большие вопросы. Либо протокол был оформлен с большими огрехами. Оспоримое решение признается недействительным только по решению суда.

Существуют два вида собраний собственников помещений: годовое общее и внеочередное.

Годовое общее собрание — обязательное, собственники не имеют права отказаться от его проведения. А вот решать, в какие сроки его проводить, какие вопросы на нем обсуждать, — прерогатива инициаторов.

В июне 2015 года в Жилищный кодекс РФ приняты поправки, которые устанавливают, что собственники помещений обязаны проводить годовое общее собрание в течение 2-го квартала года, следующего за отчетным. Иной срок может устанавливаться решением общего собрания собственников.

Внеочередное собрание — добровольное. В случае необходимости инициировать его может любой собственник в данном многоквартирном доме. К примеру, молодые мамы могут решить, что им во дворе очень нужна детская площадка, и инициировать проведение собрания, чтобы обсудить, возможна ли ее установка. Или к председателю совета дома может обратиться фирма с предложением разместить на стене дома рекламный баннер. Прежде чем дать положительный или отрицательный ответ, председатель должен провести голосование по данному вопросу. Собственник, который инициирует общее собрание, должен подготовить все необходимые документы для его проведения.

В июне 2015 года в действующее законодательство внесены изменения, в результате которых собственники, обладающие не менее чем 10 % квадратных метров от площади всех помещений в доме, получили право обратиться в управляющую организацию или ТСЖ с заявлением об оказании содействия в проведении общего собрания. В нем должны быть сформулированы вопросы для внесения в повестку дня собрания. Получив такое заявление, управляющая организация или ТСЖ обязаны:

• уведомить всех собственников о проведении общего собрания;

• оформить документы по результатам проведения собрания;

• обеспечить ознакомление всех собственников с итогами голосования по вопросам повестки дня.

Но чтобы требовать от управляющей организации или ТСЖ содействия в проведении собраний, собственники заранее на общем собрании обязаны определиться также и с порядком финансирования расходов управляющей организации или ТСЖ на их проведение. При этом следует отметить, что у собственников остается возможность организовывать общее собрание самостоятельно. Пользоваться помощью УК, ТСЖ или нет — дело собственников.

Также в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, в результате которых управляющая организация получила право инициировать проведение общего собрания собственников практически по всем вопросам, отнесенным к его компетенции. Исключение составляют собрания с повесткой дня по выбору управляющей организации или смене способа управления многоквартирным домом.

Не любое собрание можно назвать правомочным. Если пять молодых мам поговорили, сидя на лавочке, о детской площадке — это лишь разговор, не более. Для того чтобы решения собрания имели силу, в нем должны участвовать собственники, обладающие не менее чем 50 % голосов. Тогда можно сказать, что собрание имеет кворум. Для принятия некоторых (особых) решений требуется голосование собственников, обладающих не менее чем ²⁄₃ голосов в многоквартирном доме. Такие случаи оговорены в ч.1 ст. 46 ЖК РФ.

На годовом общем собрании кворум не набрался?

Значит, его придется проводить повторно. А вот если на внеочередное пришло меньше половины собственников, это уже сами инициаторы будут решать, проводить им повторный сбор или отказаться от своей идеи.

Уведомление об общем собрании нужно оформить надлежащим образом и довести до сведения собственников не позднее чем за 10 дней до даты проведения. В нем обязательно должна содержаться:

1 ) Информация о том, кто созывает собрание.

2 ) Информация о форме проведения (в очной или заочной форме).

3 ) Дата, место и время проведения собрания или (если речь идет о заочном голосовании) дата начала и окончания приема решений собственников и точный адрес и место, куда нужно будет отправлять свои «бюллетени» (например, дом номер 4, подъезд 1, 1-й этаж, помещение ТСЖ).

4 ) Повестка дня собрания.

5 ) Информация о том, как и где познакомиться с материалами, по которым и будет идти обсуждение (например, адрес сайта компании, которая занимается установкой детских площадок и готова поставить один из своих городков в вашем дворе).

Главным органом, принимающим решение по всем основным вопросам в многоквартирном доме, является общее собрание собственников помещений в данном доме.

Решения, принятые на собрании, являются обязательными для всех собственников.

Только посредством голосования собственников на общем собрании может быть:

• избран способ управления домом;

• принято решение о реконструкции дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений на земельном участке МКД (например, решение о строительстве детской площадки на земельном участке МКД);

• избран способ формирования фонда капитального ремонта и окончательно утвержден размер взноса на капитальный ремонт;

• принято решение о получении кредитов или займов на капитальный ремонт; принято решение об использовании системы ГИС ЖКХ или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

• принято решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом (например, решение об ограничении въезда на земельный участок МКД только для собственников помещений);

• принято решение о пользовании общим имуществом собственников МКД (например, о размещении рекламных конструкций на доме);

• принято решение о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

• принято решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имуществ собственников помещений на условиях, определенных общим собранием.

Данный перечень не является исчерпывающим, к компетенции общего собрания Жилищным кодексом могут быть отнесены и иные вопросы.

В 2015 году в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, расширяющие компетенцию общего собрания собственников помещений. Так, посредством голосования собственников теперь может быть принято решение о наделении совета дома полномочиями решать вопросы, касающиеся текущего ремонта общего имущества. Также общее собрание вправе принять решение о предоставлении председателю совета дома дополнительных полномочий по решению текущих вопросов, возникающих в его деятельности, но не входящих в компетенцию общего собрания собственников.